미국 주택시장은 2025년에 접어들면서 올해와 같은 역풍을 맞을 것으로 예상된다. 모기지 금리는 변동성을 유지할 것으로 예상되며, 주택 가격은 팬데믹 호황기보다는 느리지만 상승세를 이어갈 것으로 전망된다.
미국 인구조사 통계에 따르면 10월의 단독주택 중앙값은 43만 7,300달러로 9월의 42만 6,800달러에서 상승하는 등 최근 데이터는 주택시장이 회복세에 있음을 시사한다. 한편, 레드핀(Redfin)에 따르면 10월 임대료 중앙값은 1,619달러로 전년과 거의 변동이 없는 등 임대 시장이 냉각 조짐을 보이고 있다.
레드핀의 수석 경제학자인 대릴 페어웨더(Daryl Fairweather)는 CNBC와의 인터뷰에서 “주택시장이 폭락할 거라면 지금쯤이면 이미 폭락했을 것”이이고 “주택시장은 금리가 이만큼 높아져도 매우 탄력적으로 대응해 왔다”고 말했다.
경제학자들은 2025년까지 주택 가격이 약 4% 상승하여 팬데믹 이전의 성장률로 돌아갈 것으로 예상한다. 그러나 코어로직(CoreLogic)의 경제학자 셀마 헵(Selma Hepp)은 CNBC와의 인터뷰에서 봄 구매 시즌에는 가격 상승세가 제자리걸음을 할 것이라고 말했다.
임대 환경은 변화할 준비가 되어 있는 것으로 보인다. 신규 아파트 건설이 급증하면서 2025년까지 전국 임대료 상승률이 보합세를 유지할 것으로 예상되어 임차인의 협상 입지가 강화될 가능성이 있다.
일부 부동산 관리자는 세입자를 유치하기 위해 무료 주차나 수수료 면제 등의 혜택을 제공하기도 한다.
모기지 금리는 여전히 중요한 변수로 남을 가능성이 높다. 레드판은 2025년에 평균 6.8%를 예상하고 있지만, 경제 정책과 인플레이션 추세에 따라 그 궤도가 바뀔 수 있다. 전미 부동산업자 협회의 수석 경제학자인 제시카 라우츠(Jessica Lautz)는 2025년에 이자율이 6%대에 안착할 것으로 예상한다.
주택 판매량은 수년간의 제약 끝에 마침내 상승세를 보일 수 있다. CNBC 보고서에 따르면 레드핀은 2025년에 약 400만 채의 주택이 거래될 것으로 예상하며, 이는 2024년에 비해 2%에서 9% 증가한 수치다. 페어웨더는 “사람들이 충분히 오래 기다렸다”며 이사를 미뤄온 구매자와 판매자의 억눌린 수요를 지적했다.
한편, 주택시장 역학 관계에 기후 고려 사항이 점점 더 많이 반영되고 있다. 허리케인, 산불 또는 홍수로 인한 위험이 높은 지역은 가격 상승세가 둔화될 수 있다. 일부 지역에서는 보험 가입이 제한되고 보험료가 가파르게 인상되는 등 보험 문제가 문제를 더욱 악화시키는 중이다.
기후의 영향은 기존의 고위험 지역을 넘어선다. 페어웨더는 “날씨 패턴이 변화하고 있기 때문에 전국 모든 지역이 취약하다”며 캘리포니아의 대기 강으로 인해 주택이 이러한 조건을 견딜 수 있도록 지어지지 않은 지역에서 홍수가 발생하고 있다고 지적했다.
지역 시장 수준에서도 차이가 있다. 다가구 주택 건설로 공급이 증가한 텍사스주 오스틴에서는 임대료가 전년 대비 2.9% 하락했다. 반대로 시애틀, 워싱턴 D.C., 뉴욕시처럼 공급이 제한된 시장에서는 연간 임대료가 5% 내외로 계속 상승하고 있다.
잠재적 주택 구매자에게는 주택 구입 가격 외에도 경제성 문제가 지속되고 있다. 보험 비용과 재산세 상승은 더 많은 구매자가 진입하더라도 시장 경쟁을 완화할 수 있다. 헵은 “분명 더 많은 구매자가 나올 것”이라면서도 “지난 몇 년 동안과 같은 수준으로 경쟁이 가열되지는 않을 것으로 보인다”고 말했다.
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