현재 미국 주택 시장은 구매자에게 극도로 유리하게 기울어져 있다. 최신 데이터에 따르면 판매자 수가 구매자보다 33.7% 더 많은 기록적인 수준을 나타낸다.
무슨 일 있었나: 이러한 수요-공급 불균형은 2013년 이후 가장 큰 규모이며 레드핀(Redfin)이 보고한 바와 같이 연말까지 주택 가격은 1% 하락할 전망이다.
190만 명의 판매자와 150만 명의 구매자로 구성된 시장은 2020년 3월 이후 가장 높은 판매자 대 구매자 비율을 기록했다. 이는 높은 주택 가격, 상승한 모기지 금리, 그리고 ‘모기지 금리 고정 효과’의 완화로 인한 것이다.
레드핀의 분석에 따르면 미국 상위 50개 도시 중 31개 도시에서 구매자 우위 시장이 두드러지며, 플로리다주 마이애미가 판매자가 구매자보다 약 3대 1로 더 많은 가장 극명한 사례를 나타낸다.
반면 뉴저지주 뉴어크는 가장 강한 판매자 우위 시장으로 남아 있으며, 주택 가격은 전년 동기 대비 12.2% 상승했다. 전국적으로 4월 주택 중간 판매 가격은 1.6% 상승해 431,931달러를 기록했지만, 레드핀은 판매자들이 구매자 수 감소로 인해 경쟁이 치열해지면서 이 성장세가 역전될 것으로 예상하며, 올해 말까지 주택 가격이 1% 하락할 것으로 전망했다.
코메리카 은행의 수석 경제학자인 빌 애덤스는 이러한추세를 확인하며, 4월 주택 가격 지수가 예상보다 약세를 보였다고 지적했다. S&P 코어로직 케이스-실러 20개 도시 지수는 월간 0.3% 하락했다.
애덤스는 5월 기존주택 판매의 ‘부진한’ 성장과 매물 증가, 6월 소비자 신뢰도 하락을 시장 냉각 신호로 꼽았다.
일부 연방준비제도 이사회 구성원들이 금리인하를 주장하고 있지만, 제롬 파월 의장의 “관망” 자세는 4월 평균 6.73%를 기록한 높은 금리에서 즉각적인 완화 조치를 시사하지 않는다. 애덤스는 “코메리카는 연준이 2025년 하반기까지 금리를 동결할 것으로 전망한다”고 했다.
왜 중요한가: 4월 기준 주택 가격 지수가 예상보다 약세를 보인 것 외에도, “매물 대비 판매 비율이 2016년 이후 최고 수준을 기록했다”고 애덤스는 지적하며, “고용 지표는 노동 수요 감소 신호를 보이고 있다”고 덧붙였다.
이 변수들은 연준의 금리 유지 정책과 결합되어 주택 수요에 영향을 미쳐 가격 하락을 초래할 수 있다.
가격 동향: 주택 수요의 변화에 대응해 투자자들이 고려할 수 있는 일부 부동산 및 주택 관련 상장지수펀드(ETF) 목록은 다음과 같다.
| ETF | 연초 대비 성과 | 1년 성과 |
| SPDR S&P 홈빌더 ETF (NYSE:XHB) | -4.94% | -2.56% |
| 뱅가드 부동산 지수 펀드 ETF (NYSE:VNQ) | 3.55% | 9.38% |
| 슈왑 미국 REIT ETF (NYSE:SCHH) | 3.88% | 9.22% |
| 부동산 선택 섹터 SPDR 펀드 (NYSE:XLRE) | 4.89% | 11.77% |
| 아이셰어즈 미국 부동산 ETF (NYSE:IYR) | 4.29% | 11.16% |
| 아이셰어즈 코어 미국 REIT ETF (NYSE:USRT) | 1.37% | 9.47% |
| DFA 다차원 글로벌 부동산 ETF (NYSE:DFGR) | 6.81% | 9.58% |
| SPDR 다우 존스 REIT ETF (NYSE:RWR) | 0.02% | 6.97% |
사진 출처: Shutterstock
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