최근 분석에 따르면 오늘날의 미국 주택시장은 2007년의 폭락 전 상황과 유사한 점이 있지만, 주요 차이점들이 드러나 역사적 반복이 아닐 수 있음을 보여준다. 주요 도시에서 주택 가격이 급등한 것은 재고 부족, 토지 부족 및 건설 비용 상승 때문이지, 위험한 대출 관행 때문은 아니다.
아이다호와 같은 주에서는 팬데믹 시대의 이주와 수요 증가로 단독 주택 가격이 19% 급등했다. 주택 건설업체 협회(NAHB)는 이것이 과도한 대출이 아닌, 자재 비용과 저렴한 주택 부족과 같은 시장 요인 때문이라고 언급했다.
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금리 또한 주요 변화를 가져온다. 2007년 위기의 원인 중 하나는 역사적으로 낮은 금리가 위험한 대출을 부추긴 반면, 오늘날의 금리는 7% 정도로 수십 년 만에 최고치를 기록하고 있다. 인플레이션을 억제하기 위해 설정된 높은 금리는 수요를 위축시키고, 주택담보대출을 비싸게 만들어 일부 잠재 구매자들을 대기시키고 있다.
2007년에는 금리 상승이 결국 연쇄적인 채무 불이행과 가격 하락으로 이어졌지만, 오늘날의 가격 인하는 미미하다. 구매자들은 가격이 너무 높아 구매할 수 없거나 금리가 완화되기를 기다리고 있으며, 최근 기억에 남는 최저 수준의 주택 구매 가능성이 있다.
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엄격한 대출 기준도 오늘날 시장을 2007년과 구별짓는 요소이다. 서브프라임 대출이 줄어들고 대부분의 구매자들이 높은 신용도로 안전하고 전통적인 주택담보대출을 보유하고 있다. 무디스 애널리틱스의 수석 경제학자인 마크 잔디(Mark Zandi)에 따르면, 현재의 시장 기반은 “그때보다 훨씬 더 견고하다”고 한다.
이전 주택 거품을 부추긴 투기적 관행과 자격 미비 대출이 오늘날에는 없기 때문에, 주택 시장은 가격 상승과 재고 문제에도 불구하고 안정적으로 유지되고 있다. 재고 부족은 오늘날 시장을 더욱 구별짓는 요소이다. 재고 수준은 2020년 초 이후 거의 60% 급감하여, 가격 급락을 초래한 2007년의 공급 과잉과는 극명한 대조를 이루고 있다.
대도시 지역에서는 주택이 너무 부족해서 가격이 더욱 상승했다. 이러한 공급 압박은 쉽게 해결되지 않으며, 주택 가격을 지지하지만 주거비가 그 어느 때보다 높아져 세입자들에게는 주택 구매 부담을 가중시킨다.
반면에, 몇 가지 징후는 2007년과 유사하다. 전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)에 따르면, 2024년 신규 주택이 판매의 약 13%를 차지하고, 중고 주택이 87%를 차지했으며, 이는 2007년의 수치와 거의 동일하다.
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그러나 전문가들은 너무 많은 유사점을 그리지 말 것을 촉구한다. 테네시 대학교 마틴 캠퍼스의 재정 교육 강사인 알렉스 빈(Alex Beene)은 오늘날의 주택 시장이 2007년과 같은 경계에 서 있지 않다고 말했다.
“누군가 경고 신호를 높이기 전에, 오늘날의 주택담보대출은 훨씬 더 포괄적이라는 점을 주목하는 것이 중요하다. 오늘날의 시장은 통제되지 않은 대출보다는 높은 금리와 가격에 의해 형성된다”고 그가 주장했다.
특히 건설업체들은 구매자들을 유치하기 위해 공격적인 인센티브를 제공하고 있다. 뉴스위크에 따르면, 타이틀 및 에스크로 전문가인 이안 창(Ian Chang)은 일부 건설업체들이 높은 금리를 상쇄하고 구매자들을 유치하기 위해 금리 인하 및 주택 업그레이드와 같은 혜택을 제공했다고 전했다.
“일부 구매자들은 건설업체들이 제공한 프로모션으로 인해 신규 주택을 매력적으로 보았다”고 창이 말했다. 전통적인 주택 판매자들은 저금리를 고수하고 있는 반면, 인센티브가 있는 신규 주택이 시장 점유율을 더 많이 차지하고 있다.
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