미국 주택 시장은 거의 3년간 지속된 높은 모기지 금리와 구매력 문제로 타격을 입었으나, 마침내 바닥을 찍는 조짐을 보이고 있다. 이는 주택 건설사 주식과 2022년 이후 사실상 동결 상태였던 55조 달러 규모의 산업에 희망의 빛을 던져주고 있다.
지난달 연방준비제도(Fed)의 25bp 금리인하와 향후 추가 완화 가능성에 힘입어 건설사들의 전망은 다소 낙관적으로 바뀌었다. 장기 채권 수익률이 최근 고점에서 후퇴하면서 금리 민감도가 높은 주택 관련 주식의 재정적 부담이 완화되었다.
이것이 과연 주택 부문의 오랜 기다림 끝에 찾아온 반전일까?
10월 건설업체 기대감 상승
목요일(16일) 발표된 전국주택건설업협회(NAHB)/웰스파고 주택시장지수(HMI)는 10월 37을 기록하며 지난 두 달간 32였던 수치에서 상승했고, 시장 예상치 33을 상회했다.
이는 6개월 만에 가장 높은 수치로, 특히 향후 판매 전망에 대한 기대감 변화를 시사한다.
향후 6개월간 판매 전망을 측정하는 지수는 9포인트 상승한 54를 기록하며, 건설업체 대다수가 시장 상황을 부정적보다 긍정적으로 인식한다는 신호인 50포인트 기준선을 넘어섰다.
현재 판매 조건도 4포인트 상승한 38을 기록하며 개선되었고, 구매자 유입도 소폭 증가했다.
NAHB 의장이자 노스캐롤라이나주 렉싱턴의 주택 건설업자인 버디 휴즈는 “최근 모기지 금리 하락이 구매 여건에 긍정적인 신호이긴 하지만, 시장은 여전히 어려운 상황”이라고 말했다. 그는 고급 주택 시장과 리모델링 활동은 여전히 견조하지만, 많은 구매자들이 더 매력적인 금융 조건을 기다리고 있다고 강조했다.
NAHB 수석 경제학자인 로버트 디츠는 “10월 HMI 상승은 2026년을 위한 긍정적 신호”라며, 모기지 금리가 9월 초 6.5% 이상에서 10월 초 6.3%로 하락한 점을 근거로 제시했다. 그는 건설 비용과 노동력 부족 같은 어려움이 지속되더라도, 연준의 추가 완화 정책이 점진적으로 개선되는 판매 환경에 기여할 것으로 전망했다.
현재 시장 환경에서는 가격 인하가 여전히 흔하다. HMI 조사에 따르면 10월 건설업체의 38%가 주택 가격을 인하했으며, 이는 2024년 10월 이후 최고치다.
평균 할인율은 이전 달의 5%에서 6%로 상승했다. 인센티브 활용도 여전히 광범위해 건설업체의 65%가 구매자 유치를 위해 이를 제공하고 있다.
지역별로는 전반적으로 심리가 개선됐다. 북동부 HMI는 2포인트 상승한 46을 기록했으며, 남부와 서부는 각각 2포인트 오른 31과 28을 나타냈다. 중서부는 42로 변동이 없었다.
주택 건설주 반등, 그러나 여전히 부진
최근 국채 수익률 하락으로 주택 건설주 주가가 회복세를 보이고 있다.
iShares 미국 주택 건설 ETF(NYSE:ITB)와 SPDR 주택 건설 ETF(NYSE:XHB) 모두 이번 주 들어 3% 이상 상승하며 지난주 7.4% 하락에서 반등했다.
그러나 해당 부문은 여전히 광범위한 주식 시장보다 부진한 성과를 보이고 있다. XHB는 연초 대비 1.7% 상승에 그쳐 뱅가드 S&P 500 ETF(NYSE:VOO)의 15% 상승률에 크게 뒤처지고 있다.
ITB의 상위 10개 보유 종목 중 올해 S&P 500을 상회한 종목은 없다.
풀티그룹(NYSE:PHM)이 연초 대비 12.8% 상승으로 선두를 달리고 있으며, DR 호튼(NYSE:DHI)이 8.9%로 그 뒤를 잇고 있다.
한편, 레나(NYSE:LEN)는 11.2% 하락했고, 빌더스 퍼스트소스(NYSE:BLDR)는 12.7% 하락했으며, 레녹스 인터내셔널(NYSE:LII)은 13.54% 하락했다.
주택 개조와 관련된 소매 대기업들인 홈디포(NYSE:HD)와 로우즈 컴퍼니즈(NYSE:LOW)도 올해 들어 여전히 마이너스 영역에 머물고 있다.
주택 시장의 전환점인가?
최근 데이터는 신중한 낙관론을 제시하지만, 여전히 상당한 역풍이 남아 있다.
30년 모기지 금리가 여전히 6% 이상으로 유지되면서 주택 구입 가능성은 여전히 큰 도전 과제다. 뱅크오브아메리카의 경제학자 아디티아 바베(Aditya Bhave)에 따르면, 5%대까지 하락해야만 정체된 주택 수요가 의미 있게 회복되고 더 많은 주택 소유자들이 매물을 내놓을 유인이 생긴다고 한다.
한편, 뱅크오브아메리카 연구소의 수석 경제학자 데이비드 마이클 틴슬리(David Michael Tinsley)는 많은 주택 소유자들이 실질적으로 4% 미만의 모기지 금리에 “고정된” 상태라 이사할 유인이 제한되어 주택 공급 부족에 기여하고 있다고 지적한다.
추가 금리 인하 전망과 10년물 국채 수익률 하락으로 모멘텀이 전환될 수 있다.
그러나 주택 시장의 완전한 회복과 주택 건설사 주가의 지속적인 상승세는 차입 비용의 더 큰 하락과 금융 여건의 보다 의미 있는 완화가 필요할 수 있다.
Midjourney를 통해 생성된 이미지
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